Рекомендуем вам также следующие ресурсы по темам, связаным с домами - строительство, недвижимость, дизайн интерьера :




 Новостройки и новые жилищные комплексы, обзоры

 



Архитектурное бюро Глушкова
От: Наталья Степанова


Опубликовано: Февраль 6, 2013

Снести хрущевки приняли решенье, да только гложет смутное сомненье


Немного из истории вопроса

Улучшающаяся демографическая ситуация, продолжающаяся урбанизация привели к тому, что в 60-ых годах прошлого столетия возникла острая необходимость в дополнительном жилье. Сначала в Москве, а после и по всему громадному бывшему СССР и даже за рубежом стали появляться новые жилые дома панельно-каркасного типа, В основном, это пятиэтажные здания без лифта с совмещенным санузлом и плохой звукоизоляцией. В народе их стали называть по имени правителя того времени «хрущевки». Для людей, долго ютившихся в коммуналках, отдельная квартира казалась роскошью. Правительство считало такое жилье временным, рассчитав их ресурс – 25 лет эксплуатации (для сносимой серии) и 50 лет (для несносимой). Позже стали утверждать, что при своевременном капитальном ремонте последние могут прослужить до 150 лет. Стали расти целые микрорайоны, застроенные данным видом жилья (первым был район Черемушки в Москве, а позже свои Черемушки стали появляться практически в каждом городе Советского Союза).


Время шло, естественно, постройки устаревали и становились аварийными, поэтому правительство Москвы дало задание исследовать состояние «хрущевок» первого периода индустриального домостроения. Количество построенных в городе к этому времени домов достигло 10 тысяч, общей площадью 25,3 млн. кв. м. После проверки оказалось, что дома серий К-7, ІІ-32, ІІ-35, 1605-АМ, 1МГ-300 имеют изъяны в планировке и конструкции. А именно, по мнению специалистов городского стройкомплекса, у них прогнулись потолочные плиты, наружный бетонный слой во многих местах отслоился, металлические конструкции лишились надежного антикоррозийного покрытия. Московская мэрия в 1999 году принимает постановление «О задачах комплексной реконструкции районов пятиэтажной застройки первого периода индустриального домостроения до 2010 года». Планировалось, что за 10 последующих лет будет ликвидировано 1722 жилых пятиэтажек, имеющих общую площадь около 6 млн. кв. м. Это достаточно смелое и рискованное постановление.

Как все происходило

После принятия данного решения необходимо было ежегодно (начиная с 2000) сносить не менее 700 тысяч кв. м «хрущевок», чтобы выполнить это постановление. Работа закипела, воодушевленные москвичи ожидали переселения. И, действительно, реконструкция жилых кварталов, некогда застроенных пятиэтажками, велась ударными темпами. Работы проводились в основном за счет фирм-инвесторов, заключавших контракт с городскими властями и готовых вкладывать в проект свои деньги. На месте вчерашних малогабаритных каркасно-панельных домов вырастали новые современные постройки. Часть квартир в них инвесторы отдавали мэрии за использование участка, а часть квартир поступала в продажу, принося девелоперам «живые» деньги. Так продолжалось до 2009 года, до того периода, когда в Земельный кодекс внесено поправки, согласно которым инвестиционные контракты решено было заменить открытыми аукционами. Как отмечал замглавы департамента градостроительной политики Александр Максименко, эти поправки привели к тому, что получить землю под сооружение так называемых «стартовых» построек теперь можно было только после участия в конкурсе застройщиков, выиграв аукцион. После таких нововведений программа по реконструкции жилых кварталов стала пробуксовывать, а то и вовсе тормозить. Участники рынка недвижимости отмечают, что согласно новой правовой базе на торги может быть выставлена только земля, свободная от прав третьих лиц, а такой в столице насчитывается немного. Чтобы снять обременение, необходимо было около трех лет, а финансовые вложения иногда были равны стоимости самого строящегося объекта. Естественно, это привело к снижению темпов выполнения программы.

Другие сложности

Мешает быстрому сносу и человеческий фактор. Возникает очень много вопросов, часть из которых решаются в правовом поле через суды. Конфликты с жителями пятиэтажек, в основном, заключаются в том, что жильцы нескольких квартир могут быть не согласны на снос или недовольны предоставляемым жильем, также во многих домах существуют нежилые помещения. Данные спорные моменты часто заканчиваются разбирательствами в суде, что приводило к затягиванию процесса сноса на несколько лет.

Кроме конфликтных ситуаций с жильцами возникают еще и другие сложности. «Хрущевки» планировались в свое время таким образом, что в них половина жилого фонда приходилась на двухкомнатные квартиры, а одно и трехкомнатные занимали по 25% соответственно. Так как городское законодательство приняло решение, позволяющее переселение только в аналогичное жилье (по площади), соответственно, без улучшения жилищных условий, то приходилось осуществлять перепроектирование, менять картографию новых домов, увеличивая в них количество двухкомнатных квартир.

При реконструкции микрорайонов, возводимых на месте бывших пятиэтажек, важно соблюдать плотность застройки (до 20 тысяч кв. м на гектар, а некоторые застройщики умудрялись увеличивать этот показатель до 35 тысяч), а также благоустраивать дворы и соблюдать социальную инфраструктуру, что тоже требует финансовых вложений.

Все это привело к резкому снижению темпа так быстро продвигающегося строительства, потому что сносить ежегодно стали все меньше и меньше пятиэтажек. Так в 2010 году за год было снесено лишь 235 тыс. кв. м жилья (что составляет треть от намеченного), а в 2011 – и того меньше - всего 181 тысяча кв. м. Полностью выполнена программа по сносу устаревшего жилья только в трех административных округах Москвы: Центральном, Южном и Зеленоградском (по данным Департамента строительства города). Многие инвестконтракты (порядка 23) были остановлены (это связано с изменениями в федеральном законодательстве). Такие районы как Левобережный, Марьина Роща, Свиблово, Северное Измайлово, Коньково, Лефортово, Котловка, Можайск первыми почувствовали на себе эти изменения – снос значительно замедлился, а кое-где и прекратился вовсе. В настоящее время еще около 351 пятиэтажной «хрущевки» продолжает свое существование. Многим, конечно, известно, как некомфортно жить в этих старых постройках, да и коммунальщикам они доставляют немало хлопот, ведь ветхие коммуникации то и дело требуют ремонта.

Что дальше

Смена городского руководства Москвы привела к возобновлению внимания к данному вопросу. Была создана и утверждена новая специальная программа «Жилище», которая наметила новый срок ликвидации наследия Никиты Хрущева, отодвинув его на 2014 год. Позитивное в данной программе то, что часть расходов, необходимых для реконструкции ветхого жилого фонда обязуется взять на себя бюджет. Кроме того Департамент строительства Москвы подготовил проект Адресного перечня, в котором перечислены аварийные и ветхие дома, подлежащие сносу в 2013 году. В настоящее время данный перечень направлен для согласования в органы исполнительной власти. Планируется за нынешний год снести около 100 пятиэтажек (за бюджетные средства планируется снести около половины из этого количества). В 2014 году запланированы примерно такие же объемы. Однако эти цифры не окончательные и могут измениться после того, как будет утвержден директивный график ввода в эксплуатацию жилья и его фактической реализации.

КП «Управление гражданского строительства» согласно решению мэрии стало оператором, отвечающим за выполнения бюджетной программы. Эта организация, руководствуясь законными основаниями, теперь может привлекать надежных солидных подрядчиков, без обязательного участия в аукционах. К сожалению, данная новая программа снова дала сбой: в 2012 году всего 35 пятиэтажек, общей площадью в 157 тысяч кв. м (вместо запланированных 57 зданий) были снесены благодаря совместным усилиям инвесторов и города.
 
по теме:
 
Хотите ознакомиться с новостями рынка московской недвижимости? Если Вас интересует данный вопрос, то заходите на торгово-информационный портал России и узнайте новости из первых уст. Самые свежие новости из мира бизнеса и политики, полный анализ рынка недвижимости, сведения о новостройках столицы и многое другое на портале.
 
 
 
 

« Рынок первичного жилья в Петербурге дорожает Москомстройинвест требует ежегодной проверки застройщиков »
Не нашли ответ на свой вопрос? Специалисты на нашем форуме помогут!



 Cерии домов в Москве и области
Конструктивизм зданий
Планировки двухкомнатных квартир
Новостройки и ЖК