IPB Архитектурное бюро Глушкова

Здравствуйте, гость ( Вход | Регистрация )

 
Ответить в данную темуНачать новую тему
Загородное строительство. Секреты успешных проектов.
милика
сообщение 8.4.2008, 12:15
Сообщение #1


Мл. сержант
Иконка группы

Модератор
****

Группа: консультанты
Сообщений: 290
Регистрация: 9.1.2008
Из: мск

Фотоальбомы



Репутация: 4


В апрельском номере журнала "СНИП" очень много интересных статей о загородной недвижимости. В одной из них рассказывается, что нужно для возведения успешного загородного проекта. Тема, безусловно, актуальна, так как предложений очень много, и есть свои подводные камни. Само явление "коттеджный посёлок" зародилось у нас сравнительно недавно, около 10 лет назад, и, естественно, раньше требования к качественной недвижимости были скромнее: близость к городу, транспортная доступность, газ, свет, канализация, охрана. Сейчас девелоперы стараются внести как можно больше разнообразия: помимо стоянок, телефона и интернета, посёлки насыщают объектами инфраструктуры: магазинами, ресторанами, развлекательными и спортивными сооружениями, предлагают даже пляжи и взлётно-посадочные полосы. Фантазию ограничивает лишь платёжеспособность покупателей, ибо все дополнительные блага ведут к существенному удорожанию проекта и солидным расходам по обслуживанию такого жилья. Самыми сложными этапами любого загородного строительства считаются подведение дорог, а также прокладка и подключение внешних сетей, поэтому уже существующие подъездные пути и коммуникации - несомненный плюс участка. Транспортная проблема, по мнению эксперта, может таить в себе следующие нюансы: нужно обязательно обращать внимание на наличие препятствий для проезда в будущий посёлок, таких так, например, железная дорога, также следует учитывать планы местных администраций относительно развития прилегающих территорий. Инженерная инфраструктура одна из самых затратных пунтктов в проекте, так как на казалось бы благоприятной территории, при прокладки коммуникаций могут возникнуть неожиданности. Затраты на проведение коммуникаций составляют около 10-15% общего бюджета. Жильё с видом на воду всегда было привлекательно для покупателя, но последнее время девелоперы отдают предпочтение искуственным водоёмам, поскольку и участок, на которой уже имеется озеро или река стоит дороже, и земля близ воды часто бывает сложна в освоении. К тому же, строить непосредственно на берегу запрещено, поскольку он является "водоохранной зоной". А с искусственым озером таких проблем не возникает и есть возможнось реальзовывать самые смелые проекты. А при отсутствии лесопарковой зоны поможет ландшафтный дизайн. Конечно, нужно учитывать, что создание искуственных водоёмов и ланшфтный дизайн довольно хлопотный и дорогостоящий процесс. Ведь всё это требует регулярного ухаживания, а значит дополнительных вложений. Девелоперу приходится определяться с концепцией, другими словами выбрать класс будущего объекта - эконом, бизнес или элит. Элитный сегмент в Подмосковье уже практически насыщен, как и сегмент бизнес-класса. Посёлки эконом класса имеет смысл строить на недорогой земле. Такие коттеджи стоят до 300 000$, спрос на них явно превышает предложение, но, из-за инфляции, высоких цен на землю и больших затрат на стройматериалы и рабочую силу, сегодня такие проекты непривлекательны. В минимальный объём объектов успешного коттеджного посёлка, по мнению экспертов, должны входить: ресторан, супермаркет, спортивные площадки, зоны для погулок, фитнес-центр, однако такая концепция не должна обременять девелопера и во всём нужна мера. Стремясь повысить привлекательность посёлка, девелоперы включают в концепцию дополнительные социальные объекты, такие как образовательные или медицинские учреждения. Все эти объекты достаточно сложны в управлении, а содержать множество разноплановых специалистов существенно влияет на экономику проекта. Необходимо с самого начала решить, кто будет нести управленческие функции. Если эту обязанность берёт на себя застройщик, нужно оценить и распланировать расходы на дальнейшую эксплуатацию. В посёлках элит-класса сегодня принято нанимать профессиональных управляющих, в недорогих эту функцию, как правило, застройщик передаёт ТСЖ. Непредвиденных проблем, с которыми может столкнуться девелопер, достаточно много. Любые водные объекты, например, требуют зону отчуждения в 50 м. Существуют участки леса, которые запрещено вырубать, или, при попытке создать небольшой искуственный прудик, перекрывается ручеёк, допускается ошибка при строительстве дамбы, и огромное озеро, которое автоматически становится неприкосновенным водоёмом, заливает участок. "Водоохранную зону" у давно пересохшей и невидимой глазу речушки тоже никто не отменял. Получение разрешительно документации на строительство также довольно трудоёмкий и дорогой момент. Сравнительно недорогие земли сельхозназначения требуют перевода их в нужную категорию, что иногда занимает годы. Скорость и стоимость согласования проекта во многом зависит от подхода и лояльности местных властей. По мнению эксперта, экологическая обстановка так же должна учитываться, принципиально важно, чтобы рядом с участком не было вредных производств и отсутствовал коридор воздушного транспорта. Последнее время стало неактуальным строительство коттеджей выше двух этажей и оборудование в их подвальных помещениях саун, спортзалов, поскольку инфраструктура стремительно развивается и наметилась тенденция - вынесение социальных и коммерческих объектов за пределы городка, создание единых многофункциональных комплексов сразу для нескольких поселений. Сегмент элит- и бизнес-класса насыщен, и застройщики подумывают о строительсве таунхаусов, т.е. зданий, состоящих из нескольих блокированных домов, с выходами на небольшие участки. Кроме того, на рынке стали появляться многоформатные проекты, где в рамках единой концепции объединяются различные виды жилья. Сейчас идёт активная застройка территорий удалённых от мегаполисов, есть спрос на элитную недвижимость и большие участки, потому как всё труднее купить себе уединение и покой близ столицы.
источник журнал "СНИП"
Перейти в начало страницы
 
+Цитировать сообщение

Ответить в данную темуНачать новую тему

 



Текстовая версия Сейчас: 8.12.2016, 11:15

Мы в соцсетях! Отказ от ответственности