Рекомендуем вам также следующие ресурсы по темам, связаным с домами - строительство, недвижимость, дизайн интерьера :




 Новостройки и новые жилищные комплексы, обзоры

 





Опубликовано: Ноябрь 20, 2014

Межевание земельного участка (практическое руководство)

Делаем или нет? Решать вам!

Здравствуйте, мои уважаемые читатели! Сегодня я хочу рассказать вам о том, зачем же нужно межевание земельного участка. Я занимаюсь землей вот уже более девяти лет, и за это время подготовил несколько практических рекомендаций. И сегодня хочу поделиться с вами своим опытом.

Межевание земельного участка (практическое руководство)

фото: © zdanija.ru

Начнем с самого начала. Рано или поздно перед собственником земельного участка встает вопрос – «А не переоформить ли мне свои документы на землю?» У многих из нас по-прежнему «старые» документы на земельный участок – либо свидетельство 1992г., либо 1996-1997гг. Помните – «старые» вовсе не значит «плохие». Любое свидетельство на право собственности – это документ, подтверждающий наше право на землю и никакого срока давности оно не имеет! Но, тем не менее, рано или поздно мы приступаем к долгому и непростому процессу переоформления. Дело в том, что читая фрагмент ч. 1 ст. 2 ФЗ-122 от 21 июля 1997 г. «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» - «Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права…» можно сделать простой вывод о том, что с практической точки зрения лучше конечно зарегистрировать свое право собственности на землю в Едином государственном реестре прав.



И с чего же нам начать?


Тут существует два основных пути. Рассмотрим с вами каждый из них и попробуем оценить все плюсы и минусы каждого из них.

Начнем со сложного пути. Это означает, что мы решили оформить свое право собственности, пройдя долгую и довольно нудную процедуру межевания земельного участка. Мы берем свои документы на земельный участок. Все случаи я здесь рассматривать не буду, о них вы можете во всех подробностях узнать, прочитав мою новую статью «Виды документов на землю и особенности оформления вещного права. Примеры». У гражданина, как правило, на руках имеется стандартный набор земельных документов. Сразу даю вам практический совет – если вы идете в государственный орган (например, в кадастровую палату) или местную администрацию (по старинке – сельсовет или исполком) – вооружитесь заверенными копиями документов!!!! Если у вас на руках свидетельство на право собственности на земли – сделайте с него несколько нотариально заверенных копий. Поход в органы власти напоминает мне «Русскую рулетку» - никогда не знаешь, где и когда выстрелит. Где – то примут простую копию свидетельства или постановления, а где – то могут и отказать и будет обидно, особенно если перед этим отстоял огромную очередь. Но я отвлекся.

На руках у человека в основном имеется два основных документа – это свидетельство на право собственности на землю и постановление Администрации о предоставлении земельного участка в собственность. Но возможны варианты – если участок вами куплен, то вместо постановления у вас на руках имеется договор купли-продажи земельного участка. Его тоже желательно иметь на руках в «нотариально заверенном виде». Сразу оговорюсь – многие документы из перечисленных мною согласно законодательству никто не имеет права у вас требовать. Но, по сложившейся практике обычному человеку гораздо проще отдать эту несчастную копию чиновнику, чем вступать с ним в продолжительные и неплодотворные дискуссии. Я просто рассказываю вам, как это происходит на самом деле, а выбор делаете вы сами. Изредка вместо договора купли-продажи мне встречались договора дарения, а один раз даже договор мены земельными участками. Но это скорее исключение, чем правило. И, конечно же, паспорт – без него никуда.

Начинать межевание нужно с геодезической фирмы. Можно запастись справочником необходимых организаций или просто воспользоваться интернетом. Потом обзвонить фирмы и выбрать из них самую недорогую. А можно прийти кадастровую палату и поспрашивать у бабушек, где нормально и не очень дорого делают межевание. (Некоторые говорят – «сделать геодезию»). Второй вариант даже получше, потому что по справочнику все фирмы хорошие, а на деле не очень.

И вот, наконец, мы пришли в фирму заказывать межевой план. Из документов нам необходим все тот же «джентльменский набор» - свидетельство, постановление, договор купли-продажи, мены или дарения. Теперь нужно заключить договор с директором землеустроительной фирмы. Когда решены все вопросы с оплатой, можно собственно говоря, к ней и приступать. Я рекомендую договориться об оплате работ авансом. Половину вы платите перед началом работ и половину – после выполнения, чтобы у специалистов был стимул закончить работу пораньше. Лучше всего, когда оплата производится по квитанции через банк, оригинал вы оставьте себе, а копию заберет себе директор фирмы. Внимательно прочитайте условия договора, и не потеряйте свой экземпляр, поскольку при наличии разногласий доказать свою правоту будет непросто. Категорически не советую вам отдавать деньги наличными директору, да еще и без договора. Тут уж сам здравый смысл подсказывает, что делать этого не стоит. Напомню, что если вы не собственник (например, отец или супруг собственника земельного участка) не забудьте запастись доверенностью. Можно зайти к любому нотариусу и заказать ее, как правило, они знают, какая доверенность нужна в вашем случае. После того, как вы нашли общий язык, договор прочитан и подписан, квитанция оплачена вы договариваетесь на день приезда геодезистов к вам на участок. У меня в договоре день приезда прописан так – «не позднее десяти дней со дня оплаты 50% от суммы договора». Не забудьте оставить контактный телефон и ждите, когда специалисты к вам приедут.

…В назначенный день к вам приезжают геодезисты и проводят съемку границ вашего участка. И вот тут вас подстерегает очень важный момент на пути оформления вашего участка. Представим себе такую картину – у вас на руках документы на 600 кв.м. (шесть соток). Приехали геодезисты и намеряли 900 кв.м. (девять соток). Налицо превышение площади. И что делать? Обратимся к букве закона, а именно к закону «О дачной амнистии». Официально этот федеральный закон носит вот такое название – ФЗ от 30 июня 2006 года N 93 «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации по вопросу оформления в упрощенном порядке прав граждан на отдельные объекты недвижимого имущества». Смотрим пункт б) ч. 3. Ст. 5: - «содержащаяся в документах о межевании уточненная площадь земельного участка превышает указанную в правоустанавливающем документе на такой земельный участок площадь более чем на минимальный размер, установленный в соответствии с нормативными правовыми актами субъектов Российской Федерации или нормативными правовыми актами органов местного самоуправления для земель различного целевого назначения и разрешенного использования». Поясню этот мудреный текст простым языком – допустим, что ваш участок предоставлен для ведения личного подсобного хозяйства. Постановлением Главы Администрации вашего муниципального района минимальный размер участка, предоставляемого для ведения личного подсобного хозяйства не должен быть меньше, чем 400 кв.м. или четырех соток. Это значит, что при межевании земельного участка вы можете «прихватить» не более, чем четыре сотки. Но при одном условии – и ваши соседи, и администрация должны быть с этим согласны. Свое согласие указанные субъекты дают в письменной форме. На акте согласования, который вручается вам геодезической фирмой после полевых измерений необходимо собрать подписи соседей и Главы администрации района, в котором находится земельный участок. Подпись Главы администрации обязательно закрепляется печатью. Но все не так просто. Приведу пример. В моей практике обычно подписи соседей собирает сам заказчик, а вот в администрацию я ходил сам. Дело в том, что у представителей муниципального района часто возникает множество специальных вопросов, на которые наш заказчик ответить не в силах, да и не обязан. Для этого и нужны специалисты - землеустроители. Вернемся к началу – у человека документы на шесть соток, а мы намеряли девять. Формально он имеет право на три сотки, так как это не превышает установленного актом органа местного самоуправления размера в четыре сотки. Но это только формально.
В реальности это происходит так: я прихожу забирать межевой план и вижу, что он не подписан. Почему? Ответ таков – у собственника превышение площади. Я подпишу ему шесть соток, а три сотки пусть берет в аренду. Я говорю – а по дачной амнистии разве нельзя ему подписать? Ответ – «дачная амнистия» администрацию ни к чему не обязывает. Это наше усмотрение. В реальности могут подписать 50 кв.м., или около того, но большее уже требуют выкупать или брать в аренду. Это уже тема для отдельной статьи. Будем считать, что вам подписали 700 кв.м.

Комплекс работ по межеванию включает в себя не только обмер участка и согласование границ. Я заострил внимание на согласовании потому, что именно этот этап самый долгий и тяжелый.

Вообще в состав межевого плана входят еще кадастровая выписка по форме КВ.1. или кадастровый план территории и иногда сведения об ограничениях и обременениях земельного участка. Выписку КВ.1 заказываете вы или доверенное лицо в кадастровой палате (с паспортом и заверенными копиями документов на землю), кадастровый план территории чаще заказывает фирма, а обременения выдает управление архитектуры – например кабель связи, проходящий по вашему участку или водоохранная зона реки, которая протекает неподалеку.

Когда я опубликую статью о землеустроительной экспертизе или близкую к ней по смыслу, я расскажу вам о том, что делать, если вам не подписывают границы соседи и как бороться с этим, не нарушив закона. А сейчас представим, что кадастровая выписка для межевого плана получена, границы согласованы, и вы получил право оформить в собственность семь соток.

Вы оплачиваете оставшуюся сумму и забираете готовый документ – межевой план земельного участка. Это такая небольшая папочка, в ней находятся координаты границ вашего участка, акт согласования границ, копии документов на землю, план земельного участка и прочая информация, которая нужная кадастровой палате для того, чтобы внести сведения о вашем участке в Государственный кадастр недвижимости. Не забудьте поставить на нем свою подпись и дату. С межевым планом и пакетом документов на землю вы приходите в кадастровую палату на прием и сдаете его под расписку. Через какой-то период времени вы получаете кадастровый план земельного участка по формам КВ.1. – КВ.6.

Помните, что межевой план кадастровая палата заберет у вас навсегда для приобщения к кадастровому делу. Поэтому не помешает сделать с него копию, она может пригодиться. Что же означают эти таинственные обозначения?

Сейчас я рассажу вам, что же означает каждая форма выписки из Государственного кадастра недвижимости.
- КВ.1. – в этой форме содержится кадастровый номер земельного вашего земельного участка (например – 50:17:0070307:140), адрес участка, категория земель (земли населенных пунктов), разрешенное использование (для ведения личного подсобного хозяйства), площадь (у нас 700 кв.м.), вид права – собственность, фамилия, имя и отчество собственника, а также кадастровая стоимость ваших семи соток;
- КВ.2. – это план земельного участка в масштабе;
- КВ.3 - содержит о частях земельного участка (зданиях, строениях, сооружениях) и обременениях (охранная зона кабеля связи) , а также сведения о вашем праве на земельный участок;
- КВ.4. – в этой форме выводится план конкретного строения или обременения (если строений несколько, то и форм тоже несколько);
- КВ.5. – тут содержаться данные о линейных размерах, длины сторон в метрах и местоположение участка относительно севера;
- КВ.6. – это сведения о координатах точек границ участка. На сегодняшний день используется координатная система, которая называется МСК – 50.

Хочу сразу отметить один важный момент – если в какой - нибудь организации (БТИ, Управление архитектуры) у вас попросили принести координаты участка, то не забудьте, что они содержаться в форме КВ.6., а не в форме КВ.5.!!!
На этом и закончится ваш долгий путь постановки земельного участка на кадастровый учет. Первый путь.

Ну а второй путь прост, недолог и не требует от вас временных и денежных затрат.

Вы с пакетом документов на землю приходите в кадастровую палату и заполняете заявку, которую вам выдаст специалист на приеме. Сдаете заверенную копию свидетельства, предъявляете паспорт и получаете расписку. В назначенный день являетесь на прием и забираете вашу кадастровую выписку. Но только по форме КВ.1.

Процесс регистрации вашего участка в Едином государственном реестре прав завершится в регистрационной палате. Там вам выдадут свидетельство о государственной регистрации права на землю.

Ну а теперь о самом главном. Для чего же нужно терять время и проводить межевание, если второй путь все значительно упрощает?

А вот зачем. Нужно четко себе представлять, что без координат земельного участка нанести участок на карту невозможно. Представим, что вы решили получить адрес для своего домика. Акт присвоения адреса выдается в Управлении архитектуры и градостроительства. Но для того, чтобы его подготовить исполнителю необходимо нанести ваш участок на генеральный план поселка. Сделать это без формы КВ.6 нельзя и вам откажут. Бывает, что при возникновении спора с соседями собственник хочет восстановить свои границы в соответствии кадастровым планом земельного участка. Но геодезисту для выноса точек в натуру тоже нужна та самая форма КВ.6. Без координат ни один геодезист вам границы на местности не восстановит. Ну, и последнее – без межевания по «амнистии» оформить участок тоже нельзя. Если вы сдаете в кадастровую палату свидетельство на шесть соток без межевого плана, то и кадастровую выписку вы получите только на шесть соток. Я привел вам лишь частные случаи, бывают и другие проблемы – невозможно нанести границы на топографическую съемку участка (например, при газификации участка), в выписке из Государственного кадастра недвижимости могут неверно указать кадастровый квартал вашего участка, поскольку без координат невозможно определить точное местоположение и т.д. и т.п.

Дорогие читатели, на этом я завершаю свою статью. Я намеренно упростил многие термины для того, чтобы статья была более читаемой. С уважением, Дмитрий Валерьевич.

 


От: Golden1976




Похожие темы


----------------------------

« Варианты выполнения оценки земли Почему дорожает земля »
Не нашли ответ на свой вопрос? Специалисты на нашем форуме помогут!



Cерии домов в Москве и области
Архитектура зданий
Планировки трехкомнатных квартир
Интерьеры кухни - идеи

 

¬???? ¬???