Индивидуальные проекты жилых домов можно условно (и с исключениями) подразделить по времени постройки на:
Разработка индвидуальных проектов многоэтажных жилых домов
Наличие проекта, соответствующего всем требованиям нормативных документов (ГОСТам, СНИПам и т. п.) - одно из обязательных условий, без соблюдения которых разрешение на строительство не может быть выдано. Количество этажей будущего многоквартирного дома законодательно, на уровне государства, ничем не ограничено. Однако максимальная этажность жилой застройки не должна превышать указанной в генеральном плане конкретного населенного пункта с учетом местной специфики. Естественно, при наличии такого документа.
Кроме того, при проектировании важно учитывать доступность необходимых строительных материалов. Потому что, чем выше здание, тем меньше свобода выбора. Например, в пределах 12 этажей допустимо использование множества строительных технологий:
- каркасная,
- монолитная,
- кирпичная кладка,
- крупнопанельная сборка.
А более высокие сооружения возводят в основном из монолитного железобетона. Поскольку именно такие конструкции признаны наиболее надежными и устойчивыми к разнообразному внешнему воздействию.
Нормы проектирования
Современная многоэтажная застройка ориентирована на создание все более комфортных условий для будущих жильцов. Тем не менее, безусловным приоритетом при проектировании многоквартирных жилых домов остается их безопасность и надежность. Поэтому каждый проект должен соответствовать не только положениям, закрепленным в Градостроительном кодексе, но и строительным нормам и правилам, оговоренным во множестве соответствующих СНИПов.
Именно они определяют не только все, что связано непосредственно с самой многоэтажкой:
- высота,
- площадь,
- кубатура внутренних помещений,
- наличие и специфика коммуникаций и инженерных решений, обеспечивающих не только комфорт, но и безопасность для жизни и здоровья жильцов.
СНИПы также регулируют условия территориального расположения будущего жилого дома. Начиная от минимально необходимой площади и благоустройства придомовой территории. И заканчивая вопросами взаимного дальнейшего влияния этого здания и уже имеющихся в непосредственной близости сооружений и объектов коммуникации, - промышленных предприятий, транспортной и инженерной инфраструктуры, социальных объектов и т. п.
Здесь необходимо учитывать не только возможное вредное воздействие этих объектов на будущих жильцов - шумы, вибрацию, атмосферные загрязнения, электромагнитное воздействие, биологически опасные объекты и т. д. Важно, и чтобы новое жилое здание не ухудшало условия жизни в окружающих домах. Например, за счет снижения нормативных показателей естественного солнечного освещения в квартирах.
Отдельно оговариваются требования к проектам с точки зрения отдельных групп населения, - малолетних детей, пожилых граждан или людей с ограниченными физическими возможностями. В рамках различных программ доступной городской среды специально для них предусматривают дополнительные перила, пандусы, парковочные места, мусоропроводы, более просторные и вместительные лифты, выходящие прямо на площадку нужного этажа, и так далее. Если же здание предназначено в основном для проживания граждан этих категорий, то для него вводится дополнительное ограничение высотности в пределах 9 этажей.
Понятно, что только профессионалы с большим опытом способны учесть все эти требования при проектировании многоэтажных и многоквартирных жилых домов.
Особенности процесса
Именно наличие большого количества нормативных документов делает такое проектирование значительно более сложным, чем при малоэтажной индивидуальной застройке.
Вот лишь несколько основных вопросов, которые должны предусмотреть и отразить в проекте его создатели.
1. С точки зрения непосредственно строительства надежного и безопасного здания.
- Наличие и расположение коммуникаций, уже имеющихся в непосредственной близости или на участке, предназначенном под застройку;
- Инженерное оборудование, которое наиболее рационально использовать в конкретном случае с определением его специфики и объема;
- Технология и материалы, необходимые для строительства с учетом всех особенностей самого здания и условий его размещения (этажности, характеристик грунта, климатических условий, возможно, сейсмоактивности, ветровых нагрузок и т. п.), включая не только наружные, но и внутренние стены и перегородки, перекрытия и кровлю.
2. В целях безопасности и создания дополнительных условий для спасения людей на случай ЧС.
- Комплексы видеонаблюдения;
- Системы, способные в автоматическом режиме обеспечить оповещение в случае пожара, удаление дыма, а в некоторых случаях, и пожаротушение.
- Дублирующие и аварийные пути эвакуации людей для сохранения их жизни и здоровья в случае опасности природного или техногенного характера.
3. Для обеспечения дополнительного комфорта.
Придомовая территория с предусмотренными местами для отдыха, детскими и спортивными площадками, удобными и безопасными для жителей подъездными путями, стоянками и парковочными местами;
Нежилые помещения на нижних этажах для размещения предприятий торговли, питания, обслуживания, спортивных и тренажерных залов, развивающих и творческих объединений. Возможно также размещение в подвальных и цокольных этажах автомобильных парковок и т. д.
Понятно, что все это требует дополнительных вложений и не всегда является обязательным условием, но в последнее время именно такие проекты пользуются наибольшей популярностью, поэтому при правильных расчетах могут достаточно быстро окупиться. Так же, как и мусоропроводы, лифта повышенной комфортности или дополнительные подсобные помещения как внутри квартир, так и на лестничных площадках.
Помимо этого многие современные жилые здания и комплексы для удобства жильцов, обеспечения порядка и сохранности имущества предусматривают в подъездах:
- достаточно просторные холлы;
- зоны для размещения почтовых ящиков;
- помещения для колясок, велосипедов, другого спортивного снаряжения;
- комнаты консьержек или охраны.
Однако все это возможно только при достаточно большой площади самого жилого дома и не в ущерб удобству, безопасности и комфортному внутри подъездному перемещению людей.
Этапы
Любой проект строительства начинается с получения и анализа актуального кадастрового паспорта выделенного под застройку земельного участка и прилегающих территорий.
Этот документ не только наглядно демонстрирует, но и описывает все подробности, начиная от указания собственника данного участка, площади, границ, координат на местности. И заканчивая всеми возможными ограничениями по использованию и застройке, включая максимально допустимую этажность. Важно отметить, что в последнее время этот вопрос становится более острым в связи с новыми законодательными актами, ограничивающими или даже запрещающими жилищное строительство на территориях, прилегающих к аэропортам, попадающих в зону потенциального затопления в паводковый период и тому подобных.
А непосредственно проектирование многоэтажного дома условно можно разделить на 3 основных этапа.
1. Подготовительный.
На этом этапе проектировщику необходимо собрать и проанализировать большой объем информации, без которой невозможно:
- ни спроектировать под конкретную задачу надежную и безопасную конструкцию,
- ни разместить ее на выделенном участке с учетом всех его особенностей,
- ни соблюсти требования не только СНИПов, но и других нормативных документов, - экологических, санитарных, связанных с энерго-эффективностью и т. д.
Необходимо также проанализировать все возможные риски и учесть перспективные планы (если такие имеются) жилой застройки или другого освоения прилегающих территорий. А также все, что связано с самим участком под строительство:
- Наличие или отсутствие необходимых коммуникаций и инженерных сетей;
- Возможность дальнейшего подключения к ним нового объекта или/и необходимость их переноса;
- Объем предварительного проведения необходимых земляных работ (по выравниванию или укреплению грунта, созданию подпорных стенок и т. п.)
Все это непосредственно повлияет в дальнейшем на себестоимость строительства.
2. Разработка концепции.
Это этап наиболее плотной совместной работы с заказчиком. Когда необходимо обсудить и четко сформулировать основную идею проекта и его целевую аудиторию с учетом расположения. Обсуждается не только этажность, но подходы к размерам и отделке мест общего пользования, а также особенности будущих квартир, - количество и размеры комнат, кухни, санузлов, высота потолков, наличие/отсутствие подсобных помещений, лоджий или балконов, их остекление, установка сантехнического и климатического оборудования, качество и материалы финишной отделки квартир, возможность учета при этом пожеланий будущих владельцев и т. п.
3. Непосредственно проектирование.
Это самый ответственный и длительный этап, поскольку включает в себя все, что связано не только с технической, но и с творческой стороной проекта. От выбора технологии строительства и материалов, разработки конструкции здания и планировки квартир, обустройства вентиляции, газо-, электро-, водо- и теплоснабжения. До дизайна внутреннего и внешнего оформления здания. И даже планировки и ландшафтного дизайна прилегающей территории.
Завершающим этапом этой работы является подготовка полного пакета документации на объект в соответствии с требованиями соответствующего ГОСТа.
