Выбор участка для ИЖС

Выбор участка является делом ответственным. Необходимо осмотреть сам участок и местность, которая его окружает. При этом следует учитывать следующее:

1. Площадь для строительства дома на участке. Используйте пропорции 1 к 10;

2. Геологию - можно ли будет на этом участке построить дом;

3. Дома прилегающих участков и растительность не должны препятствовать проникновению солнечных лучей на участок;

4. Также важна инфраструктура: наличие магазинов, госпиталя, расположенного неподалеку, озера или реки;

5. Лучше, чтобы поблизости не было болот, так как в них водится много комаров;

6. Поинтересуйтесь, нет ли у близлежащих объектов неприятного запаха. Таким объектом может быть мусорная свалка мусора, заброшенный разваливающийся дом, общественный туалет, свиноферма;

7. Участок должен быть обеспечен водой и электроэнергией;

8. В органах местного управления вы можете получить более детальную информацию об участке;

9. Вас должна насторожить стоимость участка. Если он стоит более дешево, чем другие участки такого же типа, наверняка у этого участка имеется какая-то проблема;

10. Место расположения участка должно быть экологически безопасным: там не должны находиться промышленные предприятия и производства сельского хозяйства;

11. Местность, окружающая участок, должна быть эстетически привлекательна - нахождение за городом должно приносить удовольствие;

12. Если у вас остались дополнительные вопросы, посоветуйтесь со специалистами.

Лучше 7 раз отмерить и 1 раз отрезать. Именно такого принципа следует придерживаться при выборе земельного участка. Уделите этому процессу достаточно времени и узнайте все подробности.

Первый этап выбора земельного участка (не суетитесь)

В первую очередь нужно определить площадь, которая будет достаточной для участка. Чрезмерно большой участок ни к чему, в то же время он не должен быть очень маленьким.

Выбирайте участок, принимая во внимание общую площадь дома, который вы планируете строить на этом участке, соблюдая примерную пропорцию - 1 к 10.

Если вы планируете построить дом, площадь которого будет составлять где-то 200 м2, то  вам подойдет участок площадью в двадцать соток. Совершенно необязательно, чтобы эта пропорция была высчитана точно, но при ее грубом нарушении ваша будущая недвижимость потеряет в ликвидности.

НЕСКОТОРЫЕ КРИТЕРИИ, которые стоит учитывать, выбирая земельный участок, на котором вы собираетесь строить дом.

Выбор участка является первым шагом строительства дома. Помимо юридической стороны дела покупки участка, геологии грунта и доступных коммуникаций, обязательно принимайте во внимание:

Свободный участок под индивидуальное жилищное строительство в престижном загородном районе Москвы, Санкт-Петербурга и других регионах может стоить очень дорого. Довольно заниженная цена на участок, который по своим характеристикам схож с другими более дорогостоящими, может говорить о наличии каких-либо проблем на этом участке.

К числу таких проблем можно отнести, прежде всего, неопределенное или неправильно оформленное право собственности на участок. Об этом нужно узнать заранее, еще до покупки. Особенно важно узнать, была ли проведена процедура межевания участка.

Ст. 6 Земельного кодекса говорит о том, что «земельный участок, являясь объектом земельных отношений, входит в часть земной поверхности [в т.ч. почвенный слой], причем ее границы должны быть описаны и удостоверены согласно установленного порядка».

Ст. 260 гражданского кодекса РФ говорит: "Территориальные границы участка земли должны определяться согласно установленному порядку земельного законодательства,  основываясь на документах, которые выдаются собственникам государственным органом земельных ресурсов и землеустройства".

Для подготовки документа, который будет однозначно описывать границы участка, требуется заключение договора о межевании с землеустроительной фирмой, обладающей государственной лицензией, дающей ей право выполнять работы данного вида.

Вы обязаны показать землеустроителю свидетельство на право собственности на землю и все данные вашего земельного участка, которые хранятся в кадастровой палате. Землеустроитель должен определить местоположение границ на местности (определить местонахождение объектов недвижимости, угодий, топографических контуров; проведение горизонтальной съемки). Землеустроитель  вместе с вами должен встретиться с вашими соседями и определить прохождение границы между вашим участком и участком соседей.

Границы, проходящие во владениях, которые правильно не отмежеваны, в любое время могут подвергаться оспариванию. Процедура межевания обычно выполняется за счет продавца. Покупатель, совершивший покупку должен иметь  топографический план, на котором должны быть обозначены подземные коммуникации, а также кадастровый план участка земли.

Для того, чтобы узнать какие еще факторы могут быть важны для определения стоимости приглянувшегося вам земельного участка, задайте себе вопрос:

а) Достаточно ли у вас информации о той местности, на которой находится участок, который вы хотите приобрести?

До покупки участка обратитесь в орган местного самоуправления, территориальные органы госвласти, и попросите их дать вам более полноценную информацию о предлагаемом участке земли.

Разузнайте о данных земельного кадастра, результатах мониторинга, резервирования, планировки, зонирования земельного угодия. Бесплатной такая информация бывает редко, но на такое исследование лучше раскошелиться, чтобы покупка прошла без проблем, и вам не нужно было бы сожалеть о ней.

Помимо этого, поговорите со своими будущими соседями о том, как планируется развивать земли района и о том, как они видят общую (в т.ч. и криминогенную) обстановку его территории.

б) Нет ли проблем с водоснабжением земельного участка?

Подаваться вода в дом может от коллективного (городского, поселкового водопровода, кооперативных артезианских скважин) или индивидуального источника (колодца, скважины). Обычно покупатель участка, на котором нету доступа к водопроводной сети, думает: «Под участком все равно должен быть какой-то водный резервуар и можно будет пробурить скважинку», однако практика показывает, что все это не так просто.

У множества популярных загородных районов есть один недостаток - глубокое залегание водоносного горизонта. В некоторых случаях глубина бурения скважин достигает 60 - 80 м до уровня воды. Учитывая расходы на оборудование, стоить бурение может от 8 тысяч и больше. Зачастую участок может стоить сравнительно дешево из-за наличия массивного гранитного валуна в грунте, который препятствует доступ к воде.

в) Хорошего ли качества вода, добываемая в данном районе?

Если близлежащие участки уже имеют пробуренную скважину, постарайтесь расспросить ее владельца о заключении СЭС и выявило ли оно содержание бактериологических и химических примесей воды.

Нагрейте немного воды из скважины, и вам станет ясно есть ли в ней излишки железа. Если в воде имеется осадок, и она потемнела, то значит в ней находится повышенное содержание металлов. Вода должна быть хороша на вкус, это свидетельствует о ее качестве. Обычно в скважинах от 20 метров и более глубоких, вода не может заразиться бактериями (хотя это возможно при заражении воды через ствол скважины).

Если у воды плохое качество, то сравните качество воды в двух скважинах или скважинах с различной глубиной (горизонтами), которые находятся неподалеку.

г) Залежи каких грунтов имеет участок?

Ответить на сей вопрос нужно для того, чтобы определить тип фундамента дома, который вы собираетесь строить. Исследовать грунты нужно еще до покупки участка. Особенно в том случае, если вам хотят продать участок, цена которого слишком низкая, но при этом он располагается в прекрасном районе.

В некоторых случаях грунт имеет столь низкое качество, что специалисты рекомендуют полностью заменить грунт. Но это не причина, по которой нужно отказаться от приглянувшегося участка, а фундамент проекта можно заменить. Вы должны понять, что выбор участка с идеально подходящим для строительства грунтом очень сложен и зачастую невозможен.

А некоторые регионы просто не имеют нужных грунтов. Архитекторы, которые занимаются проектами в этих местах, осознают это и всегда найдут нужное техническое решение, которое поможет устранить несоответствие грунтов. Корректировку фундамента под определенные условия местности могут легко выполнить специалисты строительных компаний. Вы просто должны будете высказать то, что считаете важным и выслушать советы, данные архитекторами по вашим пожеланиям.

д) Какой уровень грунтовых вод имеет участок?

Затопляется ли участок в период паводков? Попробуйте на участке, который планируете приобрести пробурить неглубокие скважины, используя ручной бур (если бура не оказалось под рукой, используйте для этого обычную лопату). Если по прошествии часа  углубления наберут воду, это будет говорить о завышенном уровне грунтовых вод участка.

Узнайте у соседей, как проходят периоды паводков весной, спросите и о дождях в осенний период, спросите, затапливались ли местные территории? При высоком уровне грунтовых вод и  обильных паводках наличие погреба, подвала и подземного гаража не поможет, если вы не сможете заплатить достаточно средств для гидроизоляции дома.

Унывать не нужно, так как немало проектов находят различные решения по части заглубления. Но и о необходимости иметь хорошую дренажную систему на участке также не забывайте.

е) Есть ли местные требования к канализации и возможности  канализации?

Если в наличии имеются коммунальные канализационные сети, этот вопрос сразу отпадает. Нужно лишь попросить разрешение на сброс стоков в соответствии с потребностями дома, который вы собираетесь строить и возможностями сетей. Но если поселковые коммуникации отсутствуют, нужно подумать о локальных системах.

И еще больше актуален этот вопрос, если участок находиться вблизи от воды [хотя не ближе, чем 20 - 150 м - зависимо от водоема].

Местными органами СЭС довольно строго отслеживаются такие нарушения, и раскошелиться, чтобы организовать надежный септик вы должны будете не только из-за желания иметь уровень городского комфорта. Иногда суммы на такие решения могут конкурировать со стоимостью самого участка....

ж) Имеет ли данная местность снабжение электроэнергией?

Какое месторасположение ближайшей подстанции? Сколько киловатт вам положено по закону выделить в местной администрации? Обычно средний коттедж, площадь которого составляет от 200 до 300 м2 потребляет от 20 до 30 кВт. Тем не менее, согласно существующим положениям на 1 дом выделяют не больше 9,6 кВт, а то и половину этого.

Поэтому, если оказывается невозможно получить дополнительную мощность от местных энергетиков, владельцы будущих домов также включают в свои расходы строительство своей подстанции или электростанции, продумывают альтернативные источники энергии - это может быть солнечная или ветряная энергия, либо серьезная оптимизация электропотребления дома, к примеру в счет создаваемой системы автоматизированного управления.

з) Энергоносители какого типа доступны вам в пределах территории вашего участка?

Если администрация выдаст вашему дому больше 30 кВт, это позволит вам не просто свободно использовать любые электрические приборы, но и создать в доме электроотопление, которое наиболее удобно для эксплуатации (стойко переносит промерзания, такую систему в любое время вы можете включить или выключить и т.д.). Если такой возможности нет, то, прежде всего, систему отопления придется строить  на других видах энергии.

В идеале вам предоставят возможность подключения участка к системе районного газоснабжения. Установка газового котла вскоре окупит расходы и избавит вас от вопроса поиска для дома устройств аварийного или дополнительного обеспечения электричеством. Другой вариант - это использование дизельного топлива.

Но учитывайте то, что, решая вопросы отопления, этот источник энергии не очень подходит, как дополнительная система обеспечения электричеством - электростанция на 15 кВт может расходовать 3,5 л дизельного топлива за 1 час и нуждается в периодическом ремонте. Использовать дизельную электростанцию в качестве источника постоянного тока в загородном доме не стоит.

Это можно делать только в случае если вы являетесь одним из первых поселенцев неосвоенного участка и уверены в том, что в ближайшие 5 лет вы обретете соседей, готовых на долевое строительство постоянной электросети.

• Выбор земельного участка под строительство коттеджа
• Правильный выбор земельного участка
• 7 факторов, влияющих на выбор земельного участка для строительства
• Мебель для кухни - правила выбора
• Актуальность выбора электрических котлов вместо газовых