Опубликовано: Ноябрь 22, 2014
Условия перевода квартиры на первом этаже в нежилой фондВсе условия перевода квартиры на первом этаже в нежилой фонд можно разделить на две основные группы: 1. Условия экономической целесообразности;
2. Условия физической осуществимости.
Условия экономической целесообразности Для того, чтобы перевод квартиры не оказался пустой тратой значительных сил, времени и средств, необходимо рассчитать не только размер затрат, связанных с переводом, но и объем прироста стоимости объекта недвижимости с учетом изменения его назначения. Наиболее доступным средством такого анализа является оценка доходности объекта от сдачи его в аренду или продажи.
До момента перевода объекта в нежилой фонд его можно использовать только по прямому назначению, то есть для проживания. Доход от такого использования может быть выражен либо в прямом получении дохода собственником от сдачи в аренду, в том случае, если основным местом проживания является другой объект. Или он выражается в экономии собственника недвижимости, выражающейся в том, что ему не приходится арендовать жилье.
Стоимость аренды нежилых помещений, предназначенных для торговли или оказания услуг, значительно превышает размер арендной платы за использования помещения для жилья. Если рассматривать средний размер аренды однокомнатной квартиры размером 40 квадратных метров в 18 000 рублей, то за один квадратный метр в месяц получается 450 рублей. Аренда офисного помещения в том же районе составляет от 800 руб./кв.м/мес. или 32000 рублей за все помещение. За один год прирост стоимости составит 168 000 рублей.
Намного больший доход можно получить, если организовать в таком помещении собственное дело. Конечно, доход от него некорректно относить только на объект недвижимости, ведь при осуществлении коммерческой деятельности доход обеспечивает совокупность факторов, один из которых - недвижимость. Получение дохода от ведения предпринимательской деятельности в большей степени связано с риском, чем сдача недвижимости в аренду, но является более выгодным.
Помимо дохода от эксплуатации нежилого помещения или сдачи в его аренду, положительный прирост стоимости проявляется в увеличении стоимости продажи помещения коммерческого назначения по сравнению с продажей квартиры на первом этаже, используемой для проживания.
Условия физической осуществимости В качестве условий физической осуществимости необходимо отметить требования, которым должно отвечать помещение для того, чтобы его можно было перевести в нежилой фонд.
Основными требованиями перевода жилого помещения в нежилой фонд являются следующие: 1. Квартира должна располагаться на первом этаже жилого дома или непосредственно под переводимой квартирой не должно находиться жилых помещений.
2. Доступ в нежилое помещение должен осуществляться раздельно с доступом в жилые помещения здания. Это требование предполагает, что для перевода в нежилой фонд обязательным условием является предусмотренный проектом отдельный вход.
3. Переводимое в нежилой фонд помещение не должно использоваться для постоянного проживания граждан.
4. Перевести в нежилой фонд можно только отдельную квартиру (или несколько квартир), но никак не комнату в коммунальной квартире, то есть переводимое помещение не должно являться частью другого жилого помещения.
5. Права на квартиру не должны иметь ограничений ни в виде ареста, залога, ни в силу других обстоятельств.
6. Дом, в котором расположена квартира не должен стоять в планах на снос, реконструкцию или капитальный ремонт.
Перечисленные требования нежилому помещению предъявляет закон. Однако помимо этих условий, существуют также условия, соответствие которым обеспечит помещению максимальную доходность. В качестве одного из таких условий можно выделить возможность строительства отдельного входа в помещение на красную линию. Это позволит увеличить денежный поток, например, магазина за счет высокой проходимости.
Одним из увеличивающих привлекательность нежилого помещения факторов также является возможность оборудования достаточного числа мест для парковки.
В том случае, если квартира соответствует условиям экономической целесообразности и физической осуществимости, перевод ее в нежилой фонд является возможным.
Процедура перевода не является простой, и помимо сбора и подготовки ряда необходимых документов требует значительных финансовых и временных затрат. Многие компании предлагают содействие в переводе помещений в нежилой фонд. В пользу того, чтобы воспользоваться данной услугой говорит то, что специалисты компании, имея достаточный опыт в данной сфере, смогут ускорить процесс, найти компромиссные решения при возникновении непредвиденных препятствий, довести процедуру перевода до конца. Но даже при том, что к процессу перевода в нежилой фонд будут привлечены специалисты, следует подготовиться к тому, что прежде чем квартира станет нежилым помещением может пройти около шести месяцев.
Перевод квартиры в нежилое помещение потребует следующих документов: 1. Заявление о переводе квартиры в нежилой фонд. Это заявление должен составить собственник помещения. В нем необходимо указать точный адрес квартиры, предполагаемое в будущем назначение, причины перевода.
2. Правоустанавливающие документы, к которым относится свидетельство о регистрации права собственности на квартиру, а также документы, на основании которых данное свидетельство. Предоставляются оригиналы правоустанавливающих документов, либо копии, заверенные нотариусом.
3. Технический паспорт на переводимую в нежилой фонд квартиру.
4. Поэтажный план жилого дома, в котором находится предполагаемая к переводу квартира.
5. Подготовленный и оформленный в соответствии с установленными правилами проект перепланировки или переустройства помещения, в том числе относительно вновь создаваемого отдельного входа в помещение.
В течение сорока пяти дней с того момента, как указанные документы были предоставлены, орган, осуществляющий перевод помещений в нежилой фонд, рассмотрев заявление и представленные с ним документы, должен вынести решение о разрешении перевода или об отказе.
В том случае, если перевод в нежилой фонд предполагает осуществление каких-то действий со стороны собственника, например, связанных с переустройством или планированием территории, орган, осуществляющий рассмотрение заявление информирует об этом собственника.
Существуют обстоятельства, по которым может быть вынесен отказ в переводе квартиры в нежилой фонд: - непредставление документов, требуемых для рассмотрения заявления о переводе;
- предоставление документов в орган, в компетенцию которого перевод в нежилой фонд не входит;
- квартира не соответствует требованиям, предъявляемым к помещениям для перевод в нежилой фонд. Исчерпывающий перечень этих требований приводится в ст. 22 ЖК РФ; - проект на переустройство или перепланировку квартиры не соответствует требованиям законодательства.
от: MariaKat,
Похожие темы:
|
