Опубликовано: Ноябрь 22, 2014
Особенности оценки жилых помещений первого этажа для залога В статье приводятся данные о том, каким требованиям должен отвечать объект недвижимости для перевода в нежилой фонд. Как отличается оценка квартиры, расположенной на первом этаже, если она приобретается в кредит. По какой причине оценщики не учитывают возможности перевода квартиры в нежилой фонд, при оценке для ипотеки. При каких условиях оценщик учтет данную возможность, и стоимость квартиры возрастет. Оценка для целей залога осуществляется в тех случаях, когда собственник привлекает для собственных нужд заемные средства или с их помощью приобретается данный объект недвижимости.
В том случае, если производится оценка недвижимости для последующей передачи в залог, должна определяться рыночная стоимость. Это предусмотрено законом о залоге недвижимости, и никакой иной вид стоимости для этих целей не применим.
Под рыночной стоимостью объекта недвижимости понимается его наиболее вероятная цена, по которой он может быть продан на открытом и свободном рынке, когда все существенные особенности объекта известны, продавец не обязан продавать его, а на покупателя не воздействуют обстоятельства, вынуждающие совершать сделку.
В отношении рыночной стоимости действует два основных правила: 1. Продавец не будет продавать свое имущество дешевле стоимости сходных объектов.
2. Покупатель не будет покупать имущество дороже стоимости объектов аналогичной полезности.
Полезность объекта недвижимости - это его способность удовлетворять потребности его собственника. Исходя из назначения объекта недвижимости жилого назначения, его полезность определяется возможностью использовать данный объект для проживания. Если собственник может проживать в квартире не один (например, в зависимости от общей площади квартиры), то степень полезности данного объекта увеличивается, и, как следствие, возрастает его стоимость. Если в квартире, к примеру, необходимо заменить окна, уровень ее полезности для собственника снижается, соответственно и стоимость становится ниже. Это один из принципов, на которых основывается оценка недвижимости.
Особенностью оценки квартир, расположенных на первых этажах зданий, является то обстоятельство, что собственники и потенциальные покупатели данных объектов усматривают еще один вид полезности этих квартир. Это возможность перевести квартиру в нежилой фонд и эксплуатировать в качестве объекта коммерческой недвижимости. При этом, условием использования объекта недвижимости в коммерческих целях является изменение его назначения. В таком случае полезность квартиры, расположенной на первом этаже, может определяться уровнем дохода, получаемого от ее использования. Если площадь и местоположение квартиры позволят использовать ее в качестве помещения для осуществления торговли или оказания услуг, стоимость объекта возрастает. В то же время, возможность перевода помещения в нежилой фонд стоит под вопросом, требуются затраты на проектирование и строительство входной группы, оформление фасада и благоустройство прилегающей территории, это снижает полезность и соответственно стоимость такого объекта.
Следует понимать, что не каждый объект жилой недвижимости потенциально пригоден для перевода в нежилой фонд и коммерческого использования. Для этого квартира должна отвечать следующим основным требованиям: - существует возможность оборудования отдельного входа в помещения. Строительство отдельного входа необходимо для того, чтобы доступ в будущий офис или магазин осуществлялся не через подъезд жилого дома, то есть был изолирован от жилой части здания; - квартира расположена на первом этаже. Она может располагаться и выше перового этажа, но непосредственно под ней не должно находиться жилых помещений. - жилое помещение, предназначенное для перевода, не является частью другого жилого помещения, то есть перевести в нежилой фонд можно только отдельную квартиру; - квартира не используется для постоянного места жительства: в ней не должны быть зарегистрированы физические лица; - права на квартиру не должны иметь ограничений. Это, кстати, исключает возможность перевести в нежилой фонд квартиру, приобретенную по ипотеке, так как в этом случае квартира буде находиться в залоге у банка, а залог - это обременение права.
При оценке квартиры на первом этаже, отвечающей требованиям перевода в нежилой фонд и дальнейшего использования в качестве объекта коммерческого назначения, необходимо учитывать цель оценки и предполагаемое использование ее результата.
В том случае, если квартира продается с учетом дальнейшего перевода в нежилой фонд покупателем, а не использования в качестве жилья, оценка производится с учетом экономического потенциала объекта недвижимости. При этом во внимание принимается не только правило поведения продавца: «Не продавать дешевле, чем стоят аналогичные квартиры», но и ожидания покупателя (ожидания будущего дохода от использования за минусом затрат на перевод в нежилой фонд). Другими словами анализируется полезность объекта не при текущем использовании - в качестве жилого помещения, а при его наилучшем использовании, то есть обеспечивающем максимальную доходность.
Если же для приобретения такой квартиры используются заемные средства, и сама квартира выступает в качестве обеспечения по кредиту, то ее оценка с точки зрения максимальной доходности неприменима. В течение всего срока действия кредитного договора и обременения на квартиру собственник не сможет совершать с ней никаких действий, кроме использования по прямому назначению. Тогда стоимость квартиры определяется только ее полезностью для проживания, а ожидания потенциального покупателя того, что он сможет использовать ее способом, приносящим больший доход, во внимание приниматься не должны.
Следует отметить, что в первом случае фактически определяется не рыночная стоимость, а стоимость для какого-то конкретного собственника с учетом его собственных инвестиционных интересов и ожиданий. В сфере оценки такая стоимость отличается от рыночной и имеет определение инвестиционной стоимости. В соответствии с законом о залоге недвижимости, для целей ипотечного кредитования должна определяться рыночная стоимость. Это логично, ведь если собственник перестанет совершать выплаты по кредиту, банк будет вынужден осуществить взыскание на заложенное имущество. Для покрытия убытков банка квартира будет реализована на торгах. При этом, особенности квартиры, которые вызывали инвестиционных интерес у конкретного покупателя, на торгах учитываться не будут.
от: MariaKat,
Похожие темы:
|
