Опубликовано: Ноябрь 22, 2014
Особенности оценки индивидуальных жилых домов для целей залога В статье приводятся особенности оценки индивидуального жилого дома в том случае, если он выступает в качестве обеспечения по кредиту. Описывается какие составляющие такого объекта будут включены в залоговую массу, а какие нет. Приведены и раскрыты этапы работы оценщика. Ипотека - это кредитование под залог недвижимости. Под недвижимостью в рамках ипотечного кредитования подразумеваются следующие виды объектов: - отдельные квартиры;
- жилые помещения, расположенные внутри других помещений (комнаты);
- индивидуальные жилые дома;
- нежилые здания и встроенные помещения различного назначения;
- земельные участки.
Таким образом, приобретая в собственность индивидуальный жилой дом можно воспользоваться заемными средствами, равно как и для получения этих средств под залог имеющегося дома. Как и в случае с приобретением в кредит квартир, если объектом залога выступает индивидуальный жилой дом, его рыночная стоимость должна быть определена оценщиком.
Оценка жилого дома подразумевает следующую последовательность действий:
1. Выбор оценочной компании и заключение договора на оценку. В соответствии с законом об оценочной деятельности, оценка какого бы то ни было имущества осуществляется на основании договора. Договор заключается в письменной форме и должен в обязательном порядке содержать задание на оценку. Задание на оценку определяет, какой именно объект подлежит оценке, его состав, имущественные права на него, цель оценки, срок проведения, а также некоторые другие положения, конкретизирующие условия проведения оценочных работ.
2. Предоставление заказчиком оценки документов на оцениваемое имущество, а также выезд специалиста непосредственно на место нахождения жилого дома для его осмотра. Нормативно-правовые акты не устанавливают осмотр объекта оценки как обязательный. Однако, как правило, если происходит оценка для передачи недвижимости в качестве залога, осмотр обязателен по требованиям банка. Осмотр может осуществлять сам оценщик или сотрудник оценочной компании. В ходе осмотра объект недвижимости фотографируют, могут производить замеры.
3. Анализ предоставленных документов на объект оценки. На данном этапе оценщиком анализируются основные свойства и особенности объекта недвижимости (устанавливаются его основные параметры, конструктивные решения, срок и условия эксплуатации). Кроме того, исходя из сведений, содержащихся в правоустанавливающих документах, определяется правовой статус оцениваемого имущества, анализ и описание которого является одной из обязательных процедур при оценке.
4. Исследование рынка оцениваемого объекта недвижимости. Этот этап предполагает определение факторов, оказывающих влияние на стоимость жилого дома, уровень спроса и предложения на аналогичные объекты, средние цены продажи и предложений к продаже сходных объектов. На основании данных, полученных в ходе исследования рынка, в дальнейшем осуществляется расчет стоимости недвижимости.
5. Расчет стоимости объекта оценки, составление отчета об оценке и передача его заказчику. Расчет стоимости недвижимости осуществляется в соответствии с требованиями законодательства об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки, являющихся обязательными к применению. Кроме того, оценщик может использовать рекомендации по оценке недвижимости для целей залога. Но в любом случае оценщик определяет рыночную стоимость, оценка которой подразумевает использование специальных методов.
При оценке индивидуального жилого дома перед оценщиком стоит задача определения не только стоимости самого дома, но и прав на земельный участок, на котором он расположен, так как объект недвижимости - строение не может существовать отдельно от земли. Поэтому в качестве обеспечения по кредиту выступает не только сам дом, но и земельный участок.
Оба этих объекта после заключения кредитного договора будут ограничены в обороте, то
есть на право распоряжаться данным имуществом будет наложено обременение. В течение всего срока действия кредитного договора, если иное не предусмотрено, собственник не сможет совершать никаких юридически значимых действий ни с домом, ни с земельным участком. При этом, несмотря на то, что размер земельного участка может значительно превышать застроенную площадь, ограничивается оборот всего земельного участка.
Кроме того, оценке подлежат также вспомогательные строения и сооружения, расположенные на участке. К этим объектам относятся скважины, заборы, гаражи, бани, хозяйственные постройки и другие объекты, построенные на участке. При этом существует одна особенность - не все финансовые структуры принимают в качестве обеспечения указанные объекты, то есть их рыночная стоимость не учитывается при определении размера кредита. При этом наличие сведений о стоимости данных объектов является обязательным и имеет положительное значение при одобрении кредитором объекта залога.
Другой особенностью оценки индивидуальных жилых домов является то обстоятельство, что такие объекты имеют существенные отличия друг от друга. Само определение «индивидуальный жилой дом» для оценщика подразумевает не только тот факт, что это не многоквартирный дом, но и то, что каждый такой объект имеет свои исключительные особенности: от проекта дома, до благоустройства территории и вспомогательных построек.
Оценка индивидуального жилого дома чаще всего предполагает использование двух из трех возможных подходов к оценке: сравнительного и затратного.
Сравнительный подход предполагает использование при расчетах стоимости дома сведений о проданных недавно или выставленных на продажу аналогичных жилых домах. Реализация данного метода основана на таком принципе оценки, который гласит, что рациональный покупатель не заплатит за дом больше, чем за товар аналогичной полезности, имеющий минимальную стоимость на рынке.
Затратный подход предполагает оценку всех затрат на приобретение земельного участка и строительство дома. При этом из стоимости строительства дома вычитается совокупный износ самого строения. Данный подход основан на том, что собственник объекта недвижимости не станет продавать его дешевле, чем затраты, которые он понес в связи с созданием этого объекта.
Доходный подход при оценке индивидуальных жилых домов используется редко. Это связано с тем, что для реализации доходного подхода необходимо обладать информацией о величине рыночной арендной платы за использование дома и ставке доходности. Такой расчет вызывает затруднение в связи с тем, что не всегда удается рассчитать адекватный поток доходов от сдачи в аренду дома, высока зависимость размера и периодичности получения этого дохода от множества факторов (таких, как погодные условия, при оценке жилого дома в курортной зоне и прочее).
Сложности в реализации сравнительного подхода вызывает этап поиска и отбора аналогичных жилых домов. При строительстве своего дома одни люди стараются использовать высококачественные строительные материалы, применять передовые технологии, ведь они строит дом для себя и своей семьи. Другие - используют наиболее экономичные материалы, будучи стесненными в средствах. Два дома могут располагаться на одной улице, иметь сходные размеры, но даже при условии, что они оба оснащены всеми коммуникациями, сравнение их стоимости не будет корректным.
В то же время в оценке имущества существует такое понятие излишние улучшения. Излишними признаются улучшения, вклад которых не увеличивает стоимость объекта недвижимости в целом. При этом определение того лишним или необходимым является то или иное улучшение с точки зрения владельца дома часто носит субъективный характер.
Так же как и при оценке сравнительным подходом, существенные отличия, возникающие при строительстве дома, его отделке, благоустройстве земельного участка, вызывают затруднения при оценке дома затратным подходом. Особенно в тех случаях, когда собственник потратил на покупку земельного участка, строительство и благоустройство значительно большие средства, чем это требовалось. На практике рыночная стоимость такого дома будет значительно ниже, чем затраты на его строительство.
Независимо от масштабов дома, земельного участка и других особенностей оценка индивидуального жилого дома требует от оценщика всестороннего анализа самого объекта оценки (его основных технических характеристик), а также исследования рынка не только жилых домов и земельных участков, но и строительных материалов. Кроме того, характер и степень индивидуализации жилых домов должны подвергаться адекватной оценке с учетом существующих рыночных обстоятельств. При этом от собственника дома требуется определенное участие, особенно в части разъяснения вопросов о том, как осуществлялось строительство дома.
от: Леонова Татьяна,
Похожие темы:
|
